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北京土地出讓現狀:推量穿插來 差異化成常態

  由出讓公告可看出，有關部門依據宗地位置和面積，較合理地制定瞭附加條件和定價，差異化表現明顯。

  從近3個月北京土地市場的推地節奏、出讓土地性質及成交價看，推量上多寡穿插，限價地與高價地互現。數量和價格差異化，已成為北京土地出讓的明顯特征。

  8月，北京土地市場共成交18宗地塊，其中半數為住宅用地，出讓金累計為149.72億元，占當月土地出讓總收入的95.8%；8月的土地出讓"連珠炮"過後，9月的土地市場"歇瞭火"-全月僅交易瞭3宗住宅用地，為2013年下半年以來最少的一個月；9月過，北京土地市場又攢足瞭火力。就在國慶前後，北京市土地整理儲備中心在數天內集中掛出瞭17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括157.8萬平方米的10塊住宅用地，從其官網上可見，目前共有25塊經營性用地處在出讓步驟，其中的11塊將在10月交易。11塊中又有4塊為住宅用地。

  北京市土儲中心官網的2013年成交一覽表顯示：9月，僅共有8宗土地成交，住宅用地更是隻有區區3塊，但卻個個亮眼：9月4日，"限價地"與"地王"同日出現：融創以21億元斬獲農展館北路8號住宅地塊，折合樓面價逾7.3萬元，刷新北京乃至全國紀錄；與此同時，恒大以40.4億元加配建51500平方米公租房的代價，拿下朝陽豆各莊地塊。出讓公告中規定：除公共租賃住房外，剩餘商品住房銷售限價為22000元/平米。而按成交價折算，剔除公租房部分，樓面價已達16618元/平方米，再加進方方面面的成本，恒大的利潤將很微薄。

  高價限價不矛盾 差異對待一舉兩得

  原本，10月還有一塊非常引人矚目的高價地塊-順義新城21街區地塊。這塊含當年大龍地產天價拿下的天竺22號"地王"部分的地塊，掛牌起始價和起始樓面價分別為21.5億元和2.1萬元/平方米。由於當年天竺22號地是"雙料地王"，成交總價和折合樓面價分別高達50.5億元和2.99萬元/平方米，成為地王的"危險系數"很高，由此相關部門將此次出讓的順義新城第21街區地塊分為兩部分，兩者容積率不同。其中21-18-001c地塊用地性質為R2二類居住用地，容積率1.01；而21-18-001a地塊用地性質為C9其他公共設施用地容積率0.8，規劃配建有不少於500張床位的養老院，由競得人代建，待建設完成、驗收合格後無償移交給區民政局管理。

  胡景暉看來，這種似乎宜蘭二胎借款是"左右互搏"的現象其實並不矛盾，反而是"兩手都硬"的調適平衡方式，而且將成為未來土地市場的主旋律。

  依土儲中心官網顯示：安排在10月交易的11宗土地中，4塊為住宅用地。分別是於15日拍賣的延慶縣沈傢營鎮二類居住用地(配建經適房和保障房)、28日於國土資源局現場出讓的順義新城第7街區二類居住用地(兩限房)，以及29日交易的海淀區東升鄉二類居住用地。三地塊的起始樓面價分別為2020元/平方米、4307元/平方米和16451元/平方米。

內容來自sina新聞

  26日，北京市第二塊"限房價、競地價"地塊-海淀區環保科技園住宅用地，以18.1億元由中國鐵建收入囊中。眾所驚詫的是，成交價折合樓面價為18562元/平方米，僅與政府規定的該地塊上建成的商品住房銷售限價19000元/平方米相差438元。

  盡管已為這塊容易"飆高"的地塊限制瞭條件，該宗土地還是在競價開始前的10月9日就被國土資源局宣佈暫停出讓。業內對此舉的共識是：冷卻土地市場近期的"高熱"。 中原地產市場研究部總監張大偉分析：雖然該地塊因包含大龍地王部分，在性質和容積率上都做瞭調整，但畢竟有原價在前，容積率又低，最終成交樓面價很有可能超越大龍地王。"

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為：像該地塊這樣稀缺、低密的土地，勢必將刷新區域高價。今年以來，從首開、中糧分別拿下的孫河地塊，到泰禾競得的臺湖地塊；從懋源斬獲的夏傢胡同地塊，到融創收獲的農展館地塊，一直到昨日剛剛交易成功的順義區高麗營地塊，高價地和新地王已然太多。若還不在此時及時降火而任由順義21街區地塊再成地王，"燒傷"的很可能是區域乃至整個北京市場。

  9月土地少而精 地王、限價地同出

  從今年以來的土地成交情況看，相關部門好似在用兩隻手控制土地市場：左手用多種方式、從各個環節嚴格限制土地價格；右手又拼拼推送好區域、高起價的"準地王"入市。

  10月土地差異大 準"地王"被停

  "去年以來，市政府通過嚴把預售證發放關來控制房價，效果起先還好，但隨著時間推移漸弱。現在把限價階段提前到瞭土地出讓時，不僅能控制房價，還能解決中低收入傢庭住房問題。"但限房價同時也會在一定程度上影響土地出讓價格和土地財政收入，因此其他非普通住房用地需要通過市場化出讓，創造高地價款來平衡限價地造成的損失。他認為，在政府差異化對待不同市場的調控手段下， "限價地"與"準地王"互現或將成為未來土地市場的主旋律。即滿足中低收入的住房需求；而高端物業交由市場來競爭，企業自行承擔風險，通過市場化形成"地王"，這可以使得政府能有更多資金反哺到保障房中。這種方式或許非常規，但至少在一段時間內會很有效。

  亞豪機構市場總監郭毅也對土地供給和出讓差異化有自己的見解。她認為：從住宅成品需求方購房人方面說，這樣可直接增加保障房及中低價位商品房的市場供給率，有利於疏導剛需購房客群，穩定房價漲速。從土地需求方開發商方面說，各房企可考量自己的實力及需求拿地，符合市場化。需要註意的是，政府一方面要保證保障房、限價房申購過程中的公開公正，另一方面要合理引導開發商適應現在的方式。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/10282452337.shtml

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