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  克而瑞報告指出,今年最後兩個月,部分城市市場的上升局面有可能被打斷。在北京和深圳出臺地方新政之後,預計包括上海、廣州在內的部分今年以來房價快速上漲的核心城市,政策面或多或少都會有所收緊,這將改變當地市場的整體氛圍,從而促成成交量價增幅在年底有所收窄。

深圳二套房首付提至7成 疊加效應或直達2014

  事實上,深八條加上信貸緊縮已經對深圳樓市產生影響。深圳中原地產數據顯示,10月中原(深圳)領先指數為389.8點,環比上漲1.30%,同比上漲瞭19.31%;全市七區188個樣本樓盤成交均價為27495元/㎡,指數環比漲幅較上月相比大幅收窄,為今年以來最低值。

  一線城市加碼調控可能對四季度市場走勢有明顯影響。美聯物業認為提高首付至7成的效果將很快顯現,深圳一、二手市場都會受影響,樓市交易量首先將會受到打擊。

  同策咨詢研究部總監張宏偉指出,不同城市市場之間出現"分化",是導致不同城市的調控政策"分化"的原因。

  一線城市政策加碼預期升溫

  "房地產市場出現一種趨勢性的分化,過去房地產市場是一二線城市帶領三四線城市同方向發展,現在一二線城市和三四線城市是反方向變化",國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘斌在近期一次會議上提到,三四線城市呈現"雙松"狀況,就業吸納能力不足,剛性需求有限;過去房子蓋瞭很多,供大於求;另一方面,地方政府財力下降以後,還需要賣更多土地獲得土地財政收入,所以土地供給也是寬松,導致過度炒作的三四線城市房價已經開始下降。

  "其他地方政府根據當地情況因地制宜,推出各版本的增加供應政策的概率增加。" 楊晨青指出,其餘增加供應的方式包括加快推地以及房產稅的出臺。

  在世聯地產董事長陳勁松看來,2014年將更是不輕松的一年。"今年房企新開工明顯加大,意味著明後年供應量將上升,而流動性有收緊傾向,未來不能盲目樂觀,"他對記者說。

  中短期效應可能疊加

  所謂長效機制,首先是要增加供給。世聯地產研究總監吳志輝認為,"京七條"通過增加"自住型商品房"供應來保持北京房地產市場的平穩健康發展,甚至鼓勵社會資源納入供應體系,是地方調控思路向中央靠近的一種模式。

  本報記者獲得深圳人行最新信貸政策通知顯示,自2013年11月6日起,二套住房信貸執行新政策。按照新政,隻要在銀行有貸款記錄的,無論傢庭手頭上是否持有物業,再次買房,向商業銀行申請個人住房抵押貸款,首付比例將由原來的60%上調至70%。

內容來自sina新聞

  深圳此次的新政,在20多天前就已埋下伏筆。10月11日,深圳出臺的"深八條"中提到,要"抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率等措施調控房價"。不到一個月內,商業銀行即將此項措施落實,令市場倍感突然。

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  張宏偉認為,從政策信號來看,未來是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場,沒有強調限購等行政化手段和措施,樓市長效調控機制或許借機逐步推出形成。

  數據也似乎佐證這一點。萬科三季報透露,其監測的14個重點城市三季度住宅成交面積同比下降5.7%,新房批準預售面積環比二季度增長5.6%;截至9月底,重點城市的庫存去化周期,由6月底的10.4個月略微上升至11.4個月。除個別城市外,房價並不存在普遍性上漲的動力。

  深圳業內分析人士認為,此次新政的出臺,緣於包括深圳在內的一線城市年內房價漲幅屢創新高,使地方政府面臨極大調控壓力。

  根據國傢統計局數據,北上廣深一線城市新房均價遠遠超過年初制定的房價調控目標。漲幅超過10%的城市則達到瞭15個:北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州等。

  緊跟深八條,北京也已推出京七條穩房價。克而瑞研究中心分析師楊晨青認為,深八條、京七條透露出的信息,反映出房地產調控的主要發力點正在從中央下移到地方的趨勢性變化。

  "以往的房地產調控,總是從中央層面對所有城市制定統一的標準,比如國八條等,造成各個城市之間冷熱不均,而目前這種中央制定一個籠統的目標(例如房價控制目標),各個地方政府根據自身情況因地制宜地制定地方性政策,成為瞭樓市調控的新特點。"楊晨青說,深八條、京七條,都是對這種框架的一種回應。在此前,溫州等城市根據當地市場表現適度放松瞭限購。

  中期來看,進入2014年後,隨著2012年下半年之後大量成交的土地集中進入項目開盤期,加上年初各地預售證審批有可能出現的階段性放松,重點城市市場供應規模預計將明顯上升,屆時房價上漲的源動力將被真正削弱。

  同策咨詢的研究顯示,目前一線城市、部分二線城市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險。而三四線城市由於房源供應充裕,市場表現相對平淡,價格上漲動力不足,尤其是蕪湖、舟山、溫州等城市,市場成交量低迷,房價還處於下跌或停漲的狀態建地貸款新竹峨眉建地貸款

  美聯物業研究總監徐楓分析,雖然該措施僅針對深圳市場,其他一線城市可能都將關註深圳樓市信貸政策的效果。

 中央層面著力長效機制

  中央高層對房地產調控的思路,亦可從新近的動態中可窺一端倪。10月29日,中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習,中共中央總書記習近平強調,"要千方百計增加住房供應",但未提及"調控"。

  這一度被市場解讀為對房地產寬松的利好消息,10月30日地產板塊大漲,高周轉、主攻普通住房的地產股如萬科、保利等漲幅明顯,陽光城更報收漲停。

  繼今年4月北京二套首付下限提升至70%後,深圳在日前作出上述調整。以一套全款200萬的住宅為例,提高到7成,意味著要多支付20萬的房款,這對剛需人群來說,壓力並不小。全國性二套房首付60%的政策出於2011年1月國務院常務會議。

  根據其預測,該措施短期內將嚴重影響深圳300萬-500萬元物業的成交,目前這部分成交占深圳住宅市場1/4至1/3左右的成交份額。接下來,一次性付款的比例在現有基礎上將有所上升,將可能達到15%-20%。

  北京中原地產總監張大偉認為,二套房首付提高到7成,這一政策的影響主要在心理層面,更多是代表瞭釋放繼續調控的可能性,銀行也有降低金融風險的考慮。

  楊晨青認為,除瞭加快農村集體用地流轉以外,通過房產稅逼出閑置空房進入市場或許也是未來可能實施的路徑之一;還有將完善財政政策,增加對保障房的投入力度;金融政策也有望扶持企業進入保障房領域,房地產融資渠道或將進一步打開。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-02/08412477766.shtml

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