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??房價不會普遍上漲

??在3月27日的“兩部委新政”中,明確提出對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

??杭州市蕭山區開始執行一條未正式宣佈的拆遷安置新政策:政府將之前的安置房換算為現金補貼給拆遷戶,以鼓勵拆遷戶將該筆資金投入樓市。

??今年樓市的主題還是去庫存。樓市的庫存就像是一個水池,消費端就是出水口,土地供應端就是入水口,現在要鎖緊入水口,放大出水口才能放掉池子裡的水。

??戶型結構不會顛覆

??對此,記者采訪瞭一些研究房地產方面的專傢,在他們看來,房價普遍上漲的擔心可以打消掉,但靠地方政府控制土地供應來去庫存,效果不容樂觀。

??此次的調控政策中,格外提到未開發土地可以調整用途,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

??對此,記者在采訪中,專傢異常統一地表示:房價不會普遍上漲,部分需求旺盛地區會微漲,另外一些地區則是因為先前降價銷售,現在調回原價,隻是“看上去漲瞭”。

??一名女子路過巨幅廣告,上邊“2小時勁銷過億”的大字很有沖擊力。

??杭州好地研究院院長錢賢強認為,關於土地供應的控制,直接目的是去庫存,但同時也是穩定價格,穩定消費者對房價的預期。在他看來,盡管地方政府的賣地沖動不會消減,但土地實際供應規模不會增長。“土地能不能成交,現在要看開發商的信心,而不是看政府意志。目前開發商對樓市的預期不好,不會貿然去拿地,並不會出現政府想推地就能推得出去的絕對情況。能不能控制得住,還要看。”





內容來自sina新聞

??億翰智庫研究院張化東介紹,目前養老產業、文化產業等項目還存在一些弊端,項目拿地價格與一般住宅拿地差不多,價格太高,增加瞭成本,而產業本身不夠成熟,消費能力跟不上,造成整體利潤低,開發商不願做,雖然有政府鼓勵、規劃,但實際效果並不好。

??所謂“9070”政策,指的是2006年國務院規定,新建住房90平方米以下套型,必須達到開發建設總面積的70%以上。當時的背景是:中小戶型供不應求,難以滿足剛需。“還有一部分考慮也是為給購房者減輕購房壓力。如果開發商紮堆推出90平米以上的大戶型,購房者不僅會因為單價太高買不起房,也會因為總價太高不敢買房。”錢賢強認為,該政策已出臺9年,目前購房剛需正在往改善型需求轉變,此次是從國傢層面沒有明說地廢止瞭。

??錢賢強認為,樓市價格回暖情況會出現,但不會大漲。“一些樓盤放出漲價消息,一部分是噱頭,希望對購房者造成房價可能還會漲的感覺,以促進銷售。還有部分隻是以前虧本銷售,現在調回原價,並不是真正漲價。在這種高庫存情況下,除瞭北京、上海這些地方,開發商不會冒險漲價。要想買房劃算,還要再等幾個月看看。”

??此次樓市新政中,要求對戶型結構做出調整,錢賢強認為,這實際上是全面廢止瞭早年實行的“9070”政策。有消費者擔心,在改善型住房需求增加的過程中,取消90平米以下戶型的比例要求,會造成開發商為瞭追求利潤,紮堆開發大戶型。

??杭州去庫存的嘗試

??目前來看,公積金方面的政策是出臺最密集的,但易居研究院研究員嚴躍進認為,單純依靠公積金政策來刺激樓市需求具有不可持續性,因為各地的住房公積金貸款額度都相對緊張,對樓市成交的刺激有限。

??浙江大學房地產研究中心一位不願具名的學者認為,關於土地供應規模的控制,無法給出一個標準,來劃分哪些地區需要控制,哪些地區還可以繼續供應。“有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模的要求,凸顯瞭約束機制。地方政府部門對自己的情況其實心裡有數,但是這個政策交給地方政府來落地,屬於自律,這種自律跟它的需要存在矛盾。”該研究者認為,盡管不看好“自律”效果,但該政策能凸顯出市場作用,開發商會根據市場來決定是否接手土地,控制效果會在客觀上呈現,但呈現的程度還不好說。

??2015年4月1日

??此舉被看作是在調控樓市消費端的同時,加強對供應端的控制,兩者配合在一起屬於“雙閥門”。“今年樓市的主題還是去庫存。樓市的庫存就像是一個水池,消費端就是出水口,土地供應端就是入水口,現在要鎖緊入水口,放大出水口才能放掉池子裡的水。”億翰智庫地產分析師張化東對去庫存做瞭這樣的比喻,他認為最新的關於下調首付比例的政策,實際上就是鼓勵購房,擴大出水速度,但入水口的控制“可能不會太樂觀”。

??控制土地供應規模

??但是否會造成開發商紮堆開發大戶型,造成部分小戶型剛需消費者買房更難?研究者們認為這種擔心沒有必要。“目前改善型住房需求確實在增加,但與剛需之間並未形成顛覆變化,剛需還是大量存在。現在政策完全放開,完全市場化,開發商會去根據實際市場情況開發,但並不會造成紮堆建設140平米以上的住房。”丁建剛介紹,在目前杭州市的庫存中,住房庫存有9.7萬套,140平米以上的隻有1.7萬套,占20%左右,大部分還是90平米左右的。

??其他產業投資有待激發

??先是兩部委出臺政策,要求控制土地供應、調整戶型結構、鼓勵其他行業投資房地產開發;隨後又有三部委出臺購房利好政策,一些城市隨即爆出購房火爆或者房價反彈的新聞。這一輪的救市政策配套出臺,在各個城市落地情況如何?全國房價會應聲而漲嗎?消費者中會出現一哄而上的購房潮嗎?

??嚴躍進認為,這是一種信號,意味著“產業地產的春天”可望到來,這些領域將會成為房地產下一個十年的重要增長點。房地產開發企業可以從中獲得啟示,未來可以重點關註此類產業的用地優惠政策。

??最近幾年的調控,比如貸款政策、限購等,加上現有的庫存量,除瞭北京上海供求關系相對平衡,大部分城市都出現瞭供過於求的局面,從這個現實看,房價不會出現應聲而漲。”丁建剛對記者說。

??“今年樓市的主題還是去庫存,中央層面鼓勵發展養老產業、文化產業,也是想把房地產開發往這些領域分流,減小新庫存的產生。”張化東介紹,政府確實在倡導、鼓勵,但是利潤上不來,開發商都有趨利性,不會主動學雷鋒,並不是政府規劃瞭他們就願意投資。他認為,這些產業地產的成熟,還需要幾年成長期,政府要鼓勵這些產業發展,最簡單的就是降低拿地價格。

??—億翰智庫地產分析師張化東

??浙報集團地產研究院院長丁建剛表示,一二線城市短期內成交量會爆發性上漲,但不需要擔憂房價普遍上漲。“最近幾年,投資房產的人對市場信心和預判有瞭大幅度逆轉,這種投資熱情在幾年內都難以恢復。”

??2014年4月

造庫存去庫存樓市左右互搏

??2014年10月底

??杭州市住保房管局等七部門聯合出臺政策,對職工傢庭申請公積金貸款購買第二套改善型普通自住住房,並已結清相應購房貸款的,按首套房貸款政策執行。

??在此輪新政公佈之初,就有猜測:房價會不會應聲上漲。近兩天內,已有新聞爆出深圳、蘇州、無錫等地房價上漲,廣州市長則公開發聲力挺當地房價上漲,還有專傢在媒體上表示北京六環房價也要進入4萬元時代。

??杭州市開始給高級人才發放購房現金補貼政策,最高補貼達100萬。

??存在“自律矛盾二胎融資事業

??張化東對記者介紹,地方政府普遍存在靠賣地掙錢的情況,特別是三四線城市,賣地沖動很大,此次關於控制土地供應規模的政策,在落實上,是給地方政府出瞭難題。“這些地方是靠賣地掙錢,同時庫存也不少,現在不讓賣地瞭,庫存有緩解,但房子還是賣不出去。”張化東介紹,實際上地方政府部門每年都會制定土地供應規劃,但往往又因為政府的意志自行更改規劃,“初衷是好的,但在實際落地的時候,好經可能會被歪嘴念歪瞭。”

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09495990661242191398843.shtml

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