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上海重現2009年土地市場行情 房企豪賭房價大漲

  隨著今年3月開始，每月土地出讓金均超百億，標志著上海土地市場進入瞭集中爆發期。克而瑞副總裁於丹丹在6月16日天匯廣場商業首發會上說，今年前5月房企業績回升，是土地市場熱度不退的重要原因。

  上海億翰智庫董事長陳嘯天指出，去年下半年開始銷售暢旺，現金流充裕，市場供不應求已經出現，企業拿地需求很大。"今年政策大背景並不是要房價跌，而是要限漲，下半年還會持續這個態勢。"陳嘯天認為，供求關系要到今年四季度會得到緩和。

  上海城市房地產估價有限公司邵明浩分析指出，目前處於政策真空期，房企表現出來的大多是補倉性的拿地，還沒賭整體土地價格的上漲。

 南投魚池農地貸款 業內預警高價地風險

  2009年底-2010年初，上海也曾湧現過一批高價地現象。以龍湖地產為例，2009年12月18日，龍湖地產通過招拍掛方式，以17.2888億元的高價競得嘉定區嘉定新城兩宗地塊，總規劃建築面積14.55萬平方米，折合樓面地價高達11883元/平方米，溢價率417%；今年年初，該公司以15.95億元的價格奪下松江龍興路R19-2號地塊，溢價率為173%，成交樓面地價為10750元/平方米。

  當年在龍湖嘉定地塊附近，保利傢園公寓房源售價約為1.5萬元/平方米，綠地松江名邸公寓房源的價格則已降至1.2萬元/平方米，與龍湖拿地成本僅有約2000元/平方米的差距。當年就有業內人士質疑，在房價下行通道中，龍湖上海高價拿地有較大風險。

  目前，龍湖嘉定和松江項目，一個均價為3.3萬元/平方米，另一個為3.7萬元/平方米，算是"躲過"瞭虧本風險。

  不過，克而瑞上海機構研究總監薛建雄指出，這一輪高溢價土地出讓，與2009年底-2010年初的樓市瘋狂期相比，仍然比較理性。現在出讓的地塊面積都比較小，容積率低，開發商可以多開發地下面積做商業。故而世博區域近期的小地塊比較搶手，且屢創高價。

  金豐宜居&佑威聯合研究中心執行董事黃志堅認為，目前的市場總體還是供不應求，導致價格上漲，所以房企拿地底氣很足，都在賭房價上漲，樓板價高得越多則賭的成分越大，"但不應該盲目樂觀，房企高溢價地要看樓板價和容積率是否合理。"

  成本預期的博弈

  易城中國副總裁柳費國認為，長三角商務圈的利好、上海土地供應有限以及上海市場成本推動力，推動瞭這一波土地成交量價齊漲的行情。"目前房企對土地的認知有兩種觀點：一線城市很核心的，再貴都要，二是區域經過理性規劃，成熟且清晰的都會毫不猶豫進入。"

  柳費國以大虹橋或世博板塊為例，房企現在對這兩個板塊的預期很高。"同樣是高端住宅，位於上海南外灘一線濱江地段的綠城黃浦灣和位於淮海路商圈的新華路一號，後者是傳統的成熟商業地段，但房子今年以來一再打折，目前最低8折，從3000多萬跌到2400萬。但黃浦灣隨著老碼頭和世博板塊的升值預期，房價就不斷上漲，現在最便宜也賣到8-10萬元/平方米，升值空間還很大。"

  這也就解釋瞭上個月世博板塊為何能拍出4萬元/平方米的地價。世博6幅地塊，樓板價從5月8月下午的3.32萬元，升到5月9日上午的3.99萬元，到9日下午的4萬元，記錄不停被刷新。

  邵明浩指出，世博板塊出現樓面價4萬元/平方米並不奇怪，和前期便宜的地塊比，少瞭很多配建要求，例如地下空間的建設、相關配套等。

  在薛建雄看來，世博留下的大批世界級文化場館不亞於紐約的百老匯；由央企總部和國級企業組成的世博A、B片區不亞於紐約的時報廣場、洛克菲勒中心；由世博軸改造而來的"世博源"，洲際、凱悅和希爾頓等5傢世博酒店群組成的"第五大道"也已成型。世博板塊代表中國商業、文化的未來，潛力巨大。

  臺灣遠東和Maxbase分別以4萬和3.99萬創下的世博地王，已經超過2009年海航在陸傢嘴(600663,股吧)創下的3.65萬的最高地價。世博僅用瞭3年多時間，就創造出陸傢嘴15年建設所達到的地價水平。

  據公開資料顯示，世博板塊內唯一在售別墅項目尚東鼎，4月份成交的千萬級房源達到16套；而陸傢嘴在售的三個樓盤濱江凱旋門、湯臣一品、中糧海景加一起，4月份僅售出9套千萬級房源。另外，世博板塊多個公寓樓盤的價格一年來都上漲瞭5000元/平方米以上，前灘一號從去年12月開盤的3.6萬元漲到今年5月的4.2萬元，萬科五階坊從去年5月開盤的3.7萬漲到如今的4.1萬元。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/08362257234.shtml

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