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內容來自sina新聞

地方棚改項目超計劃2.7倍 國開行馳援萬億低息貸

  地方棚改超計劃擴容，開始引發高層擔憂。

房貸二胎 房貸二胎年限缺錢急用哪裡借錢  "住建部很關註棚改政策執行偏離，有的地方政府把一些原本不屬於棚改的項目都納入進來，盲目地開發建設。"一位接近住建部的人士向《華夏時報》記者透露，目前住建部正準備委托一些機構對棚改開發進行調研。如有購房問題可咨詢400-606-6969

  統計數據顯示，僅2014年的改造計劃，全國各地上報數量就為425萬套，是中央計劃的2.7倍。中部某省市一位參與棚改項目的房企負責人李斌(化名)告訴記者，這是為瞭爭取政策支持，這樣才有可能拿到低息貸款。

  "有部分開發商稱如果把項目直接定義為城中村，就得不到國開行資金，所以會把一些項目包裝成棚改項目，誰的故事編得好，資金就優先給誰。"李斌說，因為有專項資金支持，開發商和地方政府的積極性都很高。

  地方推進棚改項目

  隨著國傢加大對棚戶區改造的力度，棚改概念的范疇也被人為拉大。

  例如，據安徽省住建廳統計，此前全省棚戶區數量為80萬戶，加大棚改力度並把城中村包括進來後，該數據更新為150萬戶。

  而原本李斌開發的項目屬於城中村項目，在棚改政策出臺之前，項目就已開工建設，但區政府下批文後，該項目被劃入瞭棚改。李斌告訴記者，棚改項目是由各級政府逐級上報住建部，先由區政府帶頭，具體操作是由區政府出團隊，幫開發商寫材料包裝項目，"比如將城中村寫成貧民窟，因歷史久遠導致破舊需要改造等等。"

  而政府和開發商覬覦的便是國開行的1萬億資金，不僅貸款利息低，而且時間長，對開發商資金補充很大。

  "資金是逐級下發，按各個省分配，從省到市，市裡再依據創造的GDP和人口等參數來劃分各區縣名額，一般一個區至少有2個名額，大區會有五六個名額，一個項目最多可爭取到國開行4億元開發資金。"李斌說，等待資金下批後，先進入政府的資金池，由政府再分配到開發企業。

  據悉，目前李斌所在的區，在籌備開工的房地產項目有十多個，掛靠棚改的名額有2個。李斌開發的項目，不僅掛靠上棚改，還打著新農村建設的牌子，商業銀行對此還有專門的產品支持貸款。

  湖北一位參與城中村改造的開發商人士也告訴記者，開發商都想盡量往棚改上靠，但前提必須帶有村民回遷房才有包裝基礎，而純粹的商業開發項目則沒法運作。

  華南某省國土資源廳一位處長告訴本報記者，大規模棚改建設主要是中央下發任務，地方政府為瞭保增長也很積極，從中央到地方，除瞭國開行支持，還有財政配套資金支持。

  國開行曾測算過，全國棚改開發，地方政府需配套2.5萬億資金，資金來源一直被認為是地方政府面臨的主要難題。

  但事實上，基礎配套屬於市政規劃范圍的名義上是由財政出資，而棚改和舊改項目前期拆遷資金很大程度上是來源於二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢開發商，地方政府的配套資金也是依靠土地生財。

  "通常政府作為棚改拆遷主體，但因政府沒錢，一般會先從開發商手裡拿錢去拆遷，拆完之後，再走招拍掛程序賣給我們，政府還要賺土地款。"李斌告訴記者。

  此外，本應由政府建設的基礎設施配套工作，也有不少是由開發商代建，待土地出讓之後，再將前期建設款直接抵扣土地款。

  正因資金有途徑解決，從2013年下半年以來，地方棚改積極性顯著提高，棚改目標也紛紛"擴容"，部分地級市擴容至原統計數量的2-3倍，最高達3.8倍。

  棚改迅速擴容引發瞭市場擔憂，上述接近住建部的人士告訴記者，除瞭一線城市較為透明外，一些地方政府都很強勢，如果是城中村，過去拆不動的，政府會借助棚改名義強制拆遷。

  "現在的棚改其實很多是舊城區改造，裡面有很多好房子，把這些好房子都拆瞭，再過30年還是要拆瞭重蓋，因為它房屋二胎借款要繳清才能缺錢急用哪裡借錢不能滿足市場的需要。"華遠地產董事長任志強曾指出，棚改就像"強制拆遷"。

  提振樓市

  "棚改政策一出來，開發商都挺開心，認為這是政府在變相救市，隻是繞瞭個彎子，把資金先給地方政府，再由地方政府轉給開發商。"上述開發商人士說。

  9月2日，上市房企新湖中寶發佈公告稱，定增募資不超過55億元的計劃順利獲批，用於上海兩大棚戶區改造項目。事實上，去年有許多上市房企推出瞭融資計劃後又撤銷，而新湖中寶之所以能被獲批，市場分析認為，是借助於棚改政策傾斜。

  對政府而言，棚改項目不僅可以拉動投資，還能改善居民住房條件完成保障房任務，且不需要拿錢出來開發，還可以賺取土地款，可謂一舉多得。

  8月4日，國務院辦公廳發佈《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》，要求力爭超額完成2014年目標任務。

  "最近省裡又開瞭一個關於棚改的會，傳達瞭上級要求加快建設棚戶區改造的意見。"上述國土資源廳的處長對記者表示，住建部新的重點已經從保障房建設轉移至棚改，地方政府可以發債解決資金問題，主要通過引入社會資金，減輕政府壓力。

  該處長進一步表示，目前都提倡貨幣補貼，政府不再大包大攬，讓拆遷戶自己去市場上購房，這樣也可以幫助開發商去庫存。

  在任志強看來，棚改對房地產開發商最有益處，開發商可以借機拿到低息貸款，並且資金回籠快。

  李斌也直言，雖然棚改項目沒有商業項目利潤高，但最大的好處是有國開行的低成本資金支持。尤其是在正常商業地產開發資金受阻時，他們十分願意參與到棚改項目中來。據悉，李斌的項目部分是安置居民回遷，另一部分由政府出資回購，安置別的項目拆遷居民，沒有對外銷售的壓力。

  而任志強認為，1萬億的棚改意味著4萬億的拉動投資，現在已經完成瞭960萬套保障房，投入瞭1萬億，若再加上4萬億，未來幾年可能出現的常態就是所有開發商跟著政府保障房走，因為資金回籠最快，而完全市場化的會逐步退出。

  數據統計顯示，2011年至2013年底，全國棚戶區改造累計開工1084萬戶，基本建成668萬戶。今年我國還將改造各類棚戶區470萬戶以上，改造任務比去年增加近47%；基本建成480萬套，同比增加約1.2倍。

  "開發商和政府都非常積極，認為這是提振樓市的契機。"湖南房地產開發協會首席經濟學傢王義高告訴記者，棚改項目中，國開行支持20%-30%的資金，剩下由開發商自籌資金。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-06/09342898642.shtml

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